淮安共有产权房在土地供应上有哪些创新做法，给房地产市场带来怎样的变化？本报记者对此进行了专题采访。

    共有产权房实现了保障性住房与市场接轨

    “要是没有共有产权房政策，我一辈子也买不起这么舒心的房子。”走进淮安福星花园15号楼101室，48岁的下岗女工郑楠芳说出心里话。她告诉记者，她所在的企业倒闭后，靠每月240元的低保费和为别人带孩子过日子，住的是20平方米的危旧漏房。淮安推出“共有产权房”政策后，她成为首批获益者。她购买的这套59.6平方米的共有产权房享受到两个优惠，一是政府按照经济适用房价格出售；二是以5∶5的产权比例购买，她只要出一半钱。算下来，总价近14万元的新房，她只花了不到7万元就买下了。

    据淮安市房产管理局局长绍明介绍，共有产权房就是由购房人和政府按出资比例购买住房，各自享有相应的产权比例。这种保障模式，变经适房与商品房的双轨制为单轨制，实现了保障性住房与市场接轨。淮安市共有产权房实行两种比例：一种是7∶3，即个人拥有70％产权，政府拥有30％产权；另一种是5∶5，即个人、政府各占50％产权。

    康居花园是淮安最大的经济适用房项目。目前正在建设的2506套保障性住房中，有1600套将作为共有产权经济适用房提供给中低收入家庭。根据规划，这里的公共绿地率达每人1.5平方米，明年就可入住。据了解，淮安市政府正在筹划进一步扩大保障范围，只要符合条件者，可以在全市范围内每平方米2300元以下的小区任意选购住房，享受共有产权房政策。

    变划拨为出让，让土地资产更明晰

    淮安市国土资源局副局长韩文军告诉记者，共有产权房与经适房的最大区别是，其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

    据淮安市国土资源局土地利用处处长高月才介绍说，传统的经适房多使用划拨土地，国家政策也明确为“有限产权”，退出时要补缴土地出让金及政府优惠，但因为界限不明确，如何补缴难以操作，让倒卖牟利有机可乘，直接导致了购房的弄虚作假。为堵住这个漏洞，淮安共有产权房应运而生。2007年3月，淮安市将“共有产权房”作为市委九大民生保障工程之一，共有产权房执行政府指导价，购房人的出资与房价总额的差价为政府出资，并按出资比例形成共有产权。共有产权住房上市或退出时，只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可，并实施5年内原价购买，5至8年加同期贷款利息，8年后则按市场评估价购买或按比例分成转让收益。

    淮安共有产权房的建设方式以分散建设为主、集中建设为辅。分散建设就是通过土地上市挂牌条件，将共有产权房分散安排在市区商品住宅开发项目中，由政府统一回购、供应。分散建设的总量为当年住宅总量的5%～10％。集中建设的共有产权房项目则采取限房价、竞地价的方式公开出让，一般安排在拆迁成本较低的地段，以降低房价。

    3月7日，国务院发展研究中心组织召开了淮安共有产权住房保障模式创新成果研讨会。在研讨会上，国务院发展研究中心副主任卢中原表示，淮安共有产权住房保障模式能有效解决夹心层的住房问题，并有多处创新：首先，将非市场的划拨土地变为半市场的出让土地，再通过共有产权形式量化；其次，采用半市场、半保障的机制，调整了原来市场机制和保障机制相分离的方法；再其次，共有产权住房购买人通过努力改善自己的收入状况，可以退出经济适用房，这就为经适房的完善提供了一条操作性非常强的具体路径。中国城市经济学会副会长刘维新认为，经济适用房仍沿用计划经济时代的土地使用方式和住房价格的双轨制，这有违市场经济条件下的基本运行原则。

    淮安市国土资源局副局长韩文军对记者说，过去有关部门规定经济适用房用地必须是划拨供地，如果以出让方式供地，就不能算是经济适用房，这种一刀切的做法不符合实际。不仅不是最好的土地供应方式，也不受购房对象欢迎。共有产权房将传统划拨土地经适房的有限产权量化为明确的产权比例，从根本上解决了界限不明确等诸多问题，让保障性住房的产权有了准确的法律定位，也让过去经适房退出与市场接轨的问题变得简单明了。

    变“暗补”为“明补”，让寻租无门

    开着宝马买经济适用房，这在淮安没门！打着经济适用房之名套取划拨土地建高价商品房，在淮安也没门。淮安市监察局一位领导告诉记者，“共有产权房”能有效杜绝弄虚作假购买经济适用房牟取暴利的现象，让真正需要保障的人得到保障。

    从1998年起，我国停止福利分房，经适房成为解决中低收入家庭住房问题的主要渠道。但是在实践中问题不少，应保的没有保，不该保的搞倒卖，包括土地资产在内的大量国有资产流失，而且其产权模糊，没有适用的法律。淮安市在对经适房的专题调查中发现，由于政府对申购经适房对象的经济收入无法准确掌握，不仅造成许多不符合条件的人弄虚作假造购买牟取暴利，还挤占了真正急需住房保障群体的社会资源，难以保障划拨土地性质经适房的公平分配。

    如今，以出让土地方式建设的共有产权房，其购买人即使弄虚作假成功，其得到的也只是使用价值，由于产权明晰，如果私下倒卖，买卖双方都侵占了共有产权人即国家利益，国家追讨其非法牟利于法有据。记者了解到，自2007年淮安市推出共有产权房以来，没有出现过一起私下倒卖的情况。

    为什么共有产权房模式可以避免权力寻租？淮安市政府有关领导在接受新华社记者采访时给予了解答：一是因为共有产权房模式可以通过出口反制入口，申购人的寻租动力大大减弱，行贿购房得不偿失；二是将改变过去供不应求的状况，实现“房等人”，共有产权房不再像传统经济适用房那样，因为是稀缺资源而产生寻租空间；三是共有产权房质量和价格与同类商品房直接可比，因此建设和供应就有了直接的参照和约束，特别是变“补砖头”为“补人头”，直接补助老百姓购买商品房，政府甚至可以从建设和供应环节完全退出，因此也就完全没有这方面的寻租空间。

    为规范共有产权房建设和管理，《淮安市共有产权经济适用住房管理办法》近日将出台。《办法》对产权比例、价格管理、准入和退出、土地供应、建设质量等方面进行了明确规定。

    刘永忠表示，淮安共有产权房模式的最终目标是要让所有中低收入者有房住，共有是为了共享，就是让更多的老百姓共享改革开放的成果，共有是为了拥有，就是让更多的老百姓拥有自己的房子。据悉，这一模式得到了有关部门的肯定，并有望写入目前正在起草的《住房保障法》。